土地の売買をしている途中で亡くなった場合の評価ってどうなるの？
相続人が土地の購入をしようとしていた場合に、手付金を払った段階で亡くなった場合ってどうなると思いますか？
例えば2,000万円の現金を持っていて、このまま亡くなったら、その現金の相続税の評価は当然、2,000万円になります。
この2,000万円の現金で土地を購入してから亡くなった場合には、その土地の相続税の評価は路線価と言われるものになり、2,000万円よりも安くなります。例えば1,600万円くらいになったとします。
そうしますと、現金で持っているよりも土地として持っている方が相続税の評価額は400万円も安くなるわけです。
まぁ、土地は相続人同士で分けずらいので必ずしも土地で持っていたほうがいいとは限りませんが、相続税の評価としては安くなります。
では、途中段階で亡くなった場合にはどうなるのか？
例えば手付金100万円を払った段階で、亡くなったら？
この場合、手元にはまだ現金があるので1,900万円の現金はそのまま1,900万円で相続財産となる。
100万円は手付金ですが、これを100万円の債権として評価するのではなく、2,000万円の土地を買うためのものとして、2,000万円の売買代金債権として認識。一方、これから払うべき未払金1,900万円は債務として債務控除をする。
結果は100万円です。
この100万円と先ほどの手元にある現金1,900万円 と合わせて、結局、相続税の評価額は2,000万円となり、土地を買う前と変わりません。
ところが、これには特例があって、土地を相続財産として申告した場合には土地の相続税評価額にできる、とあります。
この特例を使ったほうが有利なのかな、と思っておりました。
土地の相続税評価額 例えば1,600万円 債務控除1,900万円
となるのなら。
しかし、この特例の場合は未払金は債務控除としては計上できないことが最近受けてきたセミナーで分かりました。
この特例、そこまでわかったらまったくおいしくない。
未払い分の土地の代金はまだ手元にあるから現金としてそのまま評価1,900万
土地は相続税評価額1,600万 債務控除なし
合わせて3,500万円の相続税評価額となります。
これじゃあ、原則で現金1,900万、売買代金債権2,000万 債務控除1,900万 で2,000万円のほうがいいと。
この特例は、先に1,800万円くらい払っていて未払金が200万円しかない、という状況であれば、路線価1,600万円、＋現金200万円なら1,800万円となり、2,000万円以下になるので使えるのかと思います。
しかし、通常、頭金100万円とか1割とか、その程度ですよね。
そう考えると全く使えない特例ですね。
結局、土地として評価したいなら、結局ちゃんと契約を終えて登記しないといけませんね。
越谷市の税理士事務所 鴫村税務会計事務所
